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2017年渭南楼市总结 2018年走势研判

核心提示: 从渭南统计信息网了解到,2017年全市房地产开发投资回暖,施工面积、销售面积双上涨,房地产市场呈产销两旺态势。

渭南统计信息网了解到,2017年全市房地产开发投资回暖,施工面积、销售面积双上涨,房地产市场呈产销两旺态势。

一、基本情况

(一)房地产开发投资完成情况

1、房地产开发投资总体回暖

从投资总量看,渭南房地产开发企业完成投资113.81亿元,同比增长17.4%,较三季度提高26.1个百分点,高于2016年同期17.8个百分点,房地产开发投资升温趋势明显。

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2、建安工程投资占比接近九成

按构成分的建筑工程共完成投资74.3亿元,安装工程共完成投资25.21亿元,其他费用共完成投资13.17亿元,分别同比增长17.3%、11.9%和50.5%;设备工器具购置共完成投资1.13亿元,下降51.9%。建筑工程投资占比65.3%为最大,设备工器具购置投资只占比1.0%为最小。其他费用投资中最主要的是土地购置费,共完成投资11.19亿元,占其他费用的85.0%,增速为102.7%。

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2017年渭南楼市总结 2018年走势研判3、其他投资增长最快

分结构看,商业营业用房和以地下车库等基础配套设施为主的其他投类资大幅增长。其中,其他类完成投资5.53亿元,是上年的3.2倍;商业营业用房投资27.99亿元,同比增长36.8%;商品住宅完成投资78.89亿元,同比增长9.1%;办公楼完成投资1.41亿元,较上年下降43.8%。

(二)商品房销售情况

1、商品房销售总体趋旺

全市全年商品房销售面积206.49万平方米,同比增长18.4%,增速较三季度提高5.2个百分点,较上年提高39.4个百分点。

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2017年渭南楼市总结 2018年走势研判2、住宅销售升温,占销售面积比重超八成

分结构看,住宅销售面积168.89万平方米,增长5.8%,增速比三季度回升6.2个百分点,比上年回升21.2;办公楼销售面积4.08万平方米,增长13%,较三季度回落54.6个百分点,较上年回落42个百分点;商业营业用房销售面积30.67万平方米,增长255%,较三季度回落71个百分点,较上年提高324.7个百分点;其他用房销售面积2.85万平方米,增长9%,较三季度回落7.7个百分点,较上年回落80.8个百分点。分房源看,现房销售面积53.14万平方米,增长66%,占商品房销售面积25.7%;期房销售面积153.35万平方米,同比增长7.6%,占商品房销售面积74.3%。

(三)去库存显成效

商品房待售面积量速齐减,全年全市商品房待售面积113.03万平方米,同比下降14.9%,待售面积较上月减少3.94万平方米,较上年末减少19.83万平方米,去库存成效显著。

(四)到位资金降幅收窄

其他资金保持正增长,2017年全市房地产开发企业到位资金94.58亿元,同比下降2.1%,较三季度回升11.2个百分点,低于上年4.5个百分点。从资金构成来看,以定金预收款和个人按揭贷款为主的其他资金占到位资金比重超过五成,并保持稳定增长,而国内贷款和自筹资金趋紧,同比大幅下降。具体为:国内贷款1.67亿元,同比下降72.5%,占到位资金1.8%;自筹资金41亿元,同比下降15.7%,占到位资金43.4%;其他资金51.87亿元,同比增长24%,占到位资金54.8%。

二、存在问题

(一)非商品住宅去库存压力较大

截止12月末,全市商品房待售面积中住宅待售面积66.7万平方米,商业营业性用房待售面积31.24万平方米,其他待售面积7.67万平方米,分别较上年末减少6.4万平方米,7.78万平方米和6.44万平方米;办公楼待售面积为7.42万平方米,较上年末增加0.78万平方米。按照2017年商品房月均销售面积测算去化周期,住宅去化周期最短需要4.74个月,商业营业性用房需要12.22个月,办公楼需要21.8个月,其他用房去化周期最长需要32.3个月。

(二)资金来源收紧、融资渠道不畅

2017年房地产企业到位资金同比下降2.1%,低于投资增速19.5个百分点,低于上年同期4.9个百分点。其中国内贷款和自筹资金增速分别低于上年同期90.2个百分点和21.9个百分点,占资金来源的比重较上年同期分别降低4.8个百分点和7个百分点;同时,其他资金来源增速提高,高于上年同期26.5个百分点,高于投资增速6.6个百分点。其他资金中,定金及预收款增速为53.1%,高于投资增速35.7个百分点,高于上年同期52.3个百分点,占全部资金来源比重超过三成,为34.3%,较上年同期提高12.4个百分点。可以看出,企业通过银行等各类金融机构融资持续下降,融资难度大,渠道单一,而以房屋销售为主的定金及预收款正在成为企业资金来源的主要渠道。

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(三)区域分化严重

1、大项目分布不均衡

截止12月末,全市在库房地产项目177个,其中计划超亿元项目132个,占比74.6%;计划超5亿元项目45个,占比25.4%;计划超10亿元项目14个,占比8%。

2017年渭南楼市总结 2018年走势研判从项目个数看,临渭区64个,是韩城市的2倍,是富平县的2.8倍,占全市比重为36.2%。项目个数排名前三的县区占全市项目个数比重达到67.2%,项目个数排名后三的县区占比为9%。

从项目规模看,临渭区超亿元项目54个,超5亿元项目21个,超10亿元项目9个,占全市比重分别为40.9%、46.7%和64.3%,占比随着规模扩大而逐步提高。综合对比分析,临渭区、韩城市和富平县在项目个数和项目规模上均位于全市前列。

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2、中心城区拉动作用明显

一直以来,我市房地产开发投资主要集中在临渭区,拉动房地产投资19.3个百分点。2017年渭南楼市总结 2018年走势研判从投资看,占比前三的县区分别为:临渭区(56.5%)、韩城市(21.3%)、富平县(10%),合计投资额为100.13亿元,占全市总投资的88%。其余有投资量的8个县区完成投资占比仅为12%,其中占比后三的县区为潼关县(0.2%)、华州区(0.3%)、高新区(0.9%)。

从销售看,占比前三的县区分别为:临渭区(32.8%)、韩城市(29.3%)、大荔县(10%),合计销售面积为148.65万平方米,占全市总销售面积的72%。其余有销售的8个县区销售面积占比为28%,其中占比后三的县区为华州区(0.7%)、潼关县(0.8%)、华阴市(3%)。综合对比分析,临渭区、韩城市和富平县在大项目的支撑下对全市房地产发展贡献较大。

三、对近期走势的研判和几点建议

(一)对2018年房地产市场走势的几点研判

1、整体房地产开发投资将保持平稳增长态势主要理由:

一是旧城改造加快打造了一批由政府引导的房地产项目,这部分项目资金保障到位,项目进度快,例如临渭区中心广场南路区域综合改造项目、韩城市河渎城中村改造项目等;

二是品牌效应带动改善性住房蓬勃发展,例如碧桂园翡翠公馆项目、万科地建滨河四季住宅项目等;

三是今年房地产企业购置的土地面积增幅明显,施竣工面积均保持向上态势,销售明显回暖,企业经营向好。

2、商品房销售保持相对稳定

基于开发投资的稳定增长,总体上商品房供需相对平衡,土地供给平稳,城镇化进程稳定推进,商品房的销售情况将趋于稳定且改善性住房刺激城市又一轮购房潮。预计销售面积稳中略有回落,销售价格出现大涨大落的可能性很小。

综合看渭南整体的商品房销售情况将随投资的稳定增长而保持平稳状态。

(二)对策建议

1、加强房地产市场宏观调控

坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,

一是要按照城市整体发展来规划房地产;

二是要科学把握住房供应,有计划的审批住房规模和住房类型,满足刚需和适度的改善性需求;

三是要努力完善基础设施建设和公共服务水平,营造良好的住房环境,吸引名牌房地产企业来渭投资;

四是多举措提高农民购房意愿,借助移民搬迁等机遇宣传补助政策,做好农民进城安置工作,引导农民工购房意愿。

2、加大金融支持力度

房地产企业属于资金密集型企业,投资量大,资金回笼慢,资金是制约企业发展的重要因素。因此房地产企业需要积极争取各类金融机构的信贷支持,特别是探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务,推进房地产信贷产品创新和担保方式创新,提高企业抵御风险的能力。

3、多渠道消化现有商品房库存建议

一是要鼓励人才、资金等流入,加快形成产业聚集区,通过产业发展集聚人口,保障就业、提升服务,从而激活其房地产市场。

二是引导有条件的房地产企业将待售商品房向养老、租赁等新兴业态转化;鼓励企业将办公楼等非住宅商品房转为自有物业,支持房地产开发企业向“租售并举”投资模式转变。

三是政府可回购符合条件的商品房转为公租房、安置房和保障房,消化现有库存。

4、积极探索新的住房供应体系

建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障的两个体系。

一是要完善“商品房+政府保障房+租赁住房”的多元化供应格局。满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,推动住房回归居住属性;

二是要大力培育和发展住房租赁市场。倡导“租售同权”,逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例;

三是筑牢城乡住房保障底线。加强公租房配套基础设施建设,加快公租房竣工分配,完善公租房运营管理制度。

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责任编辑:田甜

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